Legalku.ai.id
Sengketa tanah termasuk persoalan hukum yang paling melelahkan: nilainya besar, menyangkut keluarga, dan buktinya sering tersebar di berbagai dokumen lama. Kabar baiknya, tersedia beberapa jalur penyelesaian. Kuncinya adalah memilih jalur yang sesuai dengan jenis masalahnya.
Kenali jenis masalahnya
Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020 membedakan tiga hal (Pasal 1):
- Sengketa pertanahan: perselisihan tanah antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas.
- Konflik pertanahan: perselisihan yang melibatkan kelompok, golongan, atau organisasi dan berdampak luas.
- Perkara pertanahan: perselisihan tanah yang diselesaikan melalui lembaga peradilan.
Masalah yang sering muncul antara lain sertifikat ganda atau tumpang tindih, batas tanah, tanah warisan yang belum dibagi, jual beli tanpa akta PPAT, penguasaan tanah tanpa hak, dan dokumen palsu.
Langkah pertama: amankan data dan bukti
- Lakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan data fisik dan data yuridisnya.
- Kumpulkan sertifikat, girik atau letter C, akta jual beli, bukti pembayaran PBB, peta bidang, dan surat keterangan dari desa atau kelurahan.
- Catat saksi yang mengetahui riwayat penguasaan dan batas tanah.
- Jangan menandatangani surat pernyataan atau perdamaian sebelum memahami akibatnya.
Seberapa kuat sertifikat Anda
Pendaftaran tanah diselenggarakan untuk menjamin kepastian hukum (Pasal 19 UUPA). Sertifikat adalah alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis di dalamnya (Pasal 32 ayat 1 PP 24/1997). Bila sertifikat diterbitkan secara sah atas nama pihak yang memperoleh tanah dengan iktikad baik dan menguasainya secara nyata, pihak lain tidak dapat lagi menuntut haknya apabila dalam 5 tahun sejak sertifikat terbit tidak mengajukan keberatan tertulis atau gugatan ke pengadilan (Pasal 32 ayat 2). Karena itu, jangan menunda bila Anda merasa haknya diambil.
Jalur 1: musyawarah dan mediasi
Banyak sengketa batas dan waris dapat selesai lewat musyawarah yang difasilitasi kepala desa atau lurah. Kesepakatan sebaiknya dituangkan tertulis dan, bila menyangkut peralihan hak, ditindaklanjuti dengan akta PPAT.
Jalur 2: pengaduan ke kantor pertanahan
Kantor pertanahan menangani sengketa dan konflik menurut Permen ATR/BPN 21/2020. Kasus diklasifikasikan menjadi berat, sedang, atau ringan (Pasal 5), lalu ditangani melalui tahapan pengkajian, gelar awal, penelitian, ekspos hasil penelitian, rapat koordinasi, gelar akhir, dan penyelesaian (Pasal 6). Jalur ini cocok untuk persoalan administrasi pendaftaran, misalnya data sertifikat yang keliru atau tumpang tindih.
Jalur 3: gugatan ke pengadilan negeri
Sengketa kepemilikan, jual beli, waris non-Muslim, atau penguasaan tanah tanpa hak diajukan ke pengadilan negeri, misalnya melalui gugatan perbuatan melawan hukum (Pasal 1365 KUHPerdata). Sebelum pemeriksaan pokok perkara, para pihak wajib menempuh mediasi di pengadilan (PERMA 1/2016). Untuk pembagian waris bagi pewaris beragama Islam, perkara diajukan ke pengadilan agama.
Jalur 4: gugatan ke PTUN
Bila yang dipersoalkan adalah keputusan pejabat, misalnya penerbitan sertifikat yang cacat prosedur, gugatan dapat diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara. Tenggang waktunya 90 hari sejak keputusan diterima atau diumumkan (Pasal 55 UU PTUN), sehingga perlu bergerak cepat.
Jalur 5: laporan pidana
- Pemalsuan surat seperti girik, kuitansi, atau surat keterangan: pidana penjara paling lama 6 tahun (Pasal 391 KUHP). Pemalsuan akta autentik diancam paling lama 8 tahun (Pasal 392).
- Kejahatan terkait hak atas tanah, seperti menjual, menukar, membebani, menjaminkan, atau menyewakan tanah dengan maksud menguntungkan diri secara melawan hukum: pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak kategori V (Pasal 502 KUHP).
- Memakai tanah tanpa izin yang berhak dilarang oleh Pasal 2 UU 51 Prp 1960, dengan sanksi pidana dalam Pasal 6.
Jalur pidana dan perdata dapat berjalan berdampingan, tetapi strateginya perlu disusun agar tidak saling melemahkan.
Mana yang dipilih?
Tidak ada satu jalur untuk semua sengketa. Advokat akan menelaah dokumen, riwayat penguasaan, dan tenggat yang berlaku (lima tahun sertifikat, 90 hari PTUN) sebelum menentukan langkah. Semakin cepat ditelaah, semakin banyak pilihan yang masih terbuka.
Tim Hukum Legalku · Artikel ini informasi umum, bukan pendapat hukum atas perkara tertentu.