Solusi Menghadapi Pengembang Nakal: Rumah Mangkrak, Tidak Sesuai Brosur, dan Sertifikat Tak Kunjung Terbit

Membeli rumah adalah keputusan finansial terbesar bagi banyak keluarga. Sayangnya, tidak sedikit pembeli yang sudah membayar uang muka bahkan lunas, tetapi rumah tak kunjung dibangun, spesifikasinya berbeda dengan brosur, fasilitas umum tidak ada, atau sertifikat tidak pernah diserahkan. Hukum menyediakan beberapa jalan untuk melindungi pembeli.

Modus yang sering terjadi

• Pembangunan berhenti atau tidak pernah dimulai.
• Bangunan, luas tanah, atau material tidak sesuai yang dijanjikan.
• Jalan, saluran, atau fasilitas umum yang diiklankan tidak dibangun.
• Sertifikat belum dipecah atau akta jual beli tidak kunjung dibuat.
• Tanah yang sama dijual kepada lebih dari satu pembeli, atau diagunkan tanpa sepengetahuan pembeli.

Syarat sebelum pengembang boleh menjual lewat PPJB

Rumah yang masih dalam tahap pembangunan boleh dipasarkan melalui perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) (Pasal 42 UU Perumahan dan Kawasan Permukiman). PP Nomor 12 Tahun 2021 Pasal 22I ayat (5) mensyaratkan PPJB dibuat setelah pengembang memenuhi kepastian atas:

1. status kepemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. persetujuan bangunan gedung (PBG);
4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
5. keterbangunan paling sedikit 20 persen.

Isi minimum PPJB diatur dalam Pasal 22J, antara lain identitas para pihak, harga dan cara pembayaran, serta pengalihan hak. Sebelum membayar, mintalah salinan sertifikat induk, PBG, dan rancangan PPJB, lalu periksakan ke advokat atau notaris.

Larangan dan sanksi bagi pengembang

• Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan (Pasal 134).
• Pelanggaran dapat dikenai sanksi administratif, mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan, penyegelan, denda administratif, sampai pencabutan izin (Pasal 150).
• Bila pelanggaran Pasal 134 menimbulkan korban atau kerusakan pada kesehatan, keselamatan, atau lingkungan, pengembang diancam pidana denda (Pasal 151).
• Pelaku usaha dilarang memperdagangkan barang yang tidak sesuai janji dalam iklan atau promosi (Pasal 8 ayat 1 huruf f UU Perlindungan Konsumen), dengan ancaman pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda (Pasal 62 ayat 1).

Langkah penyelesaian

1. Kumpulkan bukti: brosur dan iklan, PPJB, kuitansi, bukti transfer, foto progres bangunan, serta percakapan dengan marketing.
2. Kirim somasi yang menyebut kewajiban pengembang, tenggat, dan langkah yang akan ditempuh. Somasi juga menjadi bukti bahwa pengembang telah dinyatakan lalai.
3. Bergabung dengan pembeli lain. Pengaduan bersama lebih kuat dan biaya hukum dapat ditanggung bersama.
4. Adukan ke instansi perumahan pemerintah daerah yang berwenang menjatuhkan sanksi administratif.
5. Tempuh BPSK atau pengadilan. Konsumen yang dirugikan dapat menggugat melalui lembaga penyelesaian sengketa konsumen atau peradilan umum (Pasal 45 ayat 1 UUPK).
6. Gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri untuk menuntut pemenuhan PPJB, atau pembatalan disertai pengembalian uang dan ganti rugi (Pasal 1243 dan 1267 KUHPerdata). Untuk nilai sampai Rp500 juta, gugatan sederhana dapat menjadi pilihan yang lebih cepat.
7. Laporan pidana bila ada tipu daya sejak awal, misalnya proyek fiktif atau nama dan izin palsu (penipuan, Pasal 492 KUHP), atau tanah yang sama dijual atau dijaminkan kepada pihak lain (Pasal 502 KUHP).

Bedakan wanprestasi dan penipuan

Pengembang yang benar-benar membangun tetapi terlambat karena kesulitan keuangan umumnya melakukan wanprestasi, bukan penipuan. Yurisprudensi MA Nomor 4/Yur/Pid/2018 menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah tanpa iktikad buruk sejak awal diselesaikan secara perdata. Memilih jalur yang tepat sejak awal menghemat waktu dan biaya.

Bila pengembang dinyatakan PKPU atau pailit

Segera daftarkan tagihan Anda kepada pengurus atau kurator dalam batas waktu yang ditentukan, sertakan PPJB dan bukti pembayaran, dan hadiri rapat kreditur. Pembeli yang terlambat mendaftar berisiko kehilangan haknya dalam pembagian.

Tim Hukum Legalku · Artikel ini informasi umum, bukan pendapat hukum atas perkara tertentu.